Исламская ипотека в России: новые горизонты финансирования

Фото: Ekahardiwito/ elements.envato.com

Введение в мир исламских финансов

В последние годы в России наблюдается значительный рост в финансовой сфере. Одним из самых интересных трендов является развитие исламского банкинга, в том числе исламской ипотеки. Этот финансовый инструмент, основанный на принципах шариата, представляет собой альтернативу традиционной ипотеке, отличающуюся от неё по своей сути.

В основе исламского банкинга лежат нормы шариата, которые регулируют экономическую деятельность. Ключевым принципом является запрет на ссудный процент, известный как риба. Вместо процентных сделок в исламском банкинге используются принципы долевого участия, когда банк и клиент разделяют как прибыль, так и риски. Банк выступает не только как кредитор, но и как со-инвестор, что делает отношения более прозрачными и справедливыми. В обычном банке вы берёте деньги в долг, а в исламском — получаете финансирование под конкретный проект. При этом, если проект окажется убыточным, потери будут разделены с банком.

Ещё одним важным ограничением в исламском банкинге является запрет на финансирование в запрещённых шариатом отраслях, таких как производство и торговля алкоголем, табаком, свининой, оружием, азартные игры, порнография и другие.Кроме того, в исламском банкинге требуется, чтобы все сделки и контракты были предельно ясными и не содержали рискованных элементов, таких как производные финансовые инструменты, короткие продажи и маржинальная торговля.

Эти принципы формируют уникальную финансовую экосистему, в которой этика и мораль играют важную роль наряду с экономической выгодой.

Мировая практика

По данным Исламского банка развития, общий объем активов исламских финансовых институтов в мире уже превысил отметку в 2,5 триллиона долларов, а ежегодные темпы роста составляют 10-15%.

В мировой практике существует три основные модели исламской ипотеки:

1. Иджара: аренда с возможностью выкупа. Банк приобретает имущество (обычно движимое, как автомобили или оборудование, или коммерческую недвижимость) и сдаёт его клиенту в аренду. В некоторых случаях может быть предусмотрено право выкупа в конце срока аренды, но это не является обязательным элементом классической иджары. Условия аренды могут периодически пересматриваться с учетом рыночных изменений. Важно отметить, что применение этой модели к жилой недвижимости может быть ограничено законодательством в разных странах.

2. Мурабаха: прозрачная наценка. Банк приобретает недвижимость по запросу клиента и перепродает её клиенту с фиксированной наценкой. Выплаты производятся равными долями без изменения условий.

3. Мушарака: совместное владение. Банк и клиент совместно покупают недвижимость. Клиент постепенно выкупает долю банка. Уменьшение арендных платежей происходит с ростом доли клиента.

ДУМ РТ одобрило два новых исламских продукта от Ак Барс Банка

Фото: Ислам-тудей

Исламская ипотека в России

Долгое время развитие исламского банкинга в России было затруднено из-за отсутствия необходимой законодательной базы.

Однако в 2023 году ситуация начала меняться: в июле был подписан закон о партнёрском финансировании, а уже с сентября стартовал двухлетний эксперимент по внедрению исламского банкинга, а также ЦБ РФ создан реестр банков-участников эксперимента.

Эти шаги открывают новую главу в истории российского финансового сектора, создавая благоприятную среду для развития исламской ипотеки.

Некоторые финансовые институты уже предприняли шаги по внедрению исламских ипотечных продуктов:
— Банк «Ак Барс»: ранние эксперименты с исламскими финансовыми инструментами.
— Микрофинансовые организации: точечные попытки внедрения халяльных продуктов.
— Сбербанк: запуск пилотной программы «Ипотека Мурабаха».

У банков есть гибкие условия. Программа предлагает различные суммы финансирования, а срок ипотеки может достигать 20 лет. Кроме того, это доступно для людей любого вероисповедания.

Фото: chormail/ elements.envato.com

Ключевыми особенностями исламской ипотеки являются:

• Банк и покупатель недвижимости выступают в роли равноправных партнёров, которые разделяют риски.
• Здесь нет понятия кредита — вместо него заключается договор купли-продажи недвижимости.
• Банк устанавливает фиксированную надбавку к стоимости недвижимости при её перепродаже партнёру.
• Страхование недвижимости и жизни заёмщика не является обязательным.
• За просрочку платежей не предусмотрены штрафы и пени.
• Минимальный первоначальный взнос составляет от 20 % от стоимости жилья.

Важным требованием для получения исламской ипотеки является наличие российского гражданства у заёмщика.

Эти инициативы свидетельствуют о растущем интересе крупных игроков российского банковского сектора к исламским финансовым продуктам.

По нашей практике, исламскую ипотеку, несмотря на то, что она  получается чуть дороже, чем традиционные ипотечные программы, выбирают, как правило, руководствуясь религиозными принципами. И по статистике заемщики закрывают такой вид ипотеки быстрее. 

Потенциал и вызовы: что ждет исламскую ипотеку в России?

Я уверена, что у исламского банкинга в России большое будущее. В некоторых регионах России проживает большое количество мусульман, которые по религиозным убеждениям не пользуются традиционными банковскими услугами, а ипотека по нормам шариата поможет им стать частью финансовой системы страны.

Кроме того, этот вид банкинга может привлечь значительные инвестиции в российскую экономику из стран Ближнего Востока и Юго-Восточной Азии, что в свою очередь поможет укрепить связи  с исламским миром.

Потенциальный спрос на исламские финансы в России оценивается в сотни миллиардов рублей. Речь идет о финансировании строительства, малого и среднего бизнеса, которые необходимы для развития нашей страны.

Фото: prathanchorruangsak/ elements.envato.com

В развитии исламского банкинга в России есть несколько ключевых задач:

1. Необходимо адаптировать законодательство под требования исламской финансовой системы.
2. Важно повышать финансовую грамотность населения в вопросах, связанных с исламскими финансами.
3. Нужно сделать исламские финансовые продукты конкурентоспособными по сравнению с традиционными ипотечными продуктами.
4. Следует обеспечить подготовку квалифицированных специалистов в этой области.
5. Нужно рассмотреть возможность использования материнского капитала в качестве первоначального взноса или для погашения основного долга по исламскому кредиту.
6. Также важно внедрить льготные программы для развития исламского банкинга.

Решение этих задач потребует совместных усилий регуляторов, финансовых институтов и образовательных учреждений.

Исламская ипотека представляет собой не просто альтернативный финансовый продукт, но и новую философию финансовых отношений, основанную на этических принципах и социальной ответственности. Ее развитие в России открывает новые возможности как для мусульманского населения, так и для всех, кто заинтересован в альтернативных формах финансирования.

Несмотря на начальный этап развития, исламская ипотека уже привлекает внимание крупных игроков финансового рынка и законодателей. Создание правовой базы и запуск пилотных проектов свидетельствуют о серьезных намерениях по развитию этого направления.

В ближайшие годы мы, вероятно, увидим дальнейшее расширение предложения исламских ипотечных продуктов, их адаптацию к российским реалиям и рост интереса со стороны потребителей. Этот процесс может не только удовлетворить потребности определенной части населения, но и стать катализатором инноваций в финансовом секторе, способствовать привлечению новых инвестиций и укреплению экономических связей России с исламским миром.

Развитие исламской ипотеки в России — это не просто тренд, а важный шаг к созданию более разнообразной и инклюзивной финансовой системы, способной удовлетворить потребности всех групп населения. Это открывает новую главу в истории российского финансового сектора, обещая интересные перспективы как для потребителей, так и для финансовых институтов.

Минниханов назвал важным направлением развитие исламских финансов

Эксперт Зарита Акматова