• Фаджр
  • Восход
  • Зухр
  • Аср
  • Магриб
  • Иша

Исламские финансовые рынки (ипотечный рынок)

Время чтения: 4 мин
4578

Ипотечный рынок относится к рынку, который обеспечивает финансирование недвижимости. Ипотечные кредиты выдаются различными типами финансовых учреждений. Коммерческие банки, сберегательные и кредитные учреждения икооперативы – учреждения, занимающие важное место в обеспечении этого вида кредита. Кредиты на основе процентов содержат различные условия, в том числе положения, связанныес процентной ставкой и способом выплат. Платежи варьируются и зависят в большой степени от кредитной организации. Некоторые учреждения начисляют фиксированные ежемесячные платежи до погашения, в то время как другие берут либо небольшой первоначальный взнос с прогрессивной оплатой дополного погашения, либо выплаты на основе суммы понесенных процентов.

Есть также кредиты, которые требуют, чтобы заемщик выплатил не только понесенные проценты, но также взносы по основному долгу и процентам в самом ближайшем будущем. Как и обычные банки, исламские банки признают различные методы в отношении вопросов, связанных с финансированием недвижимости. Выплаты зависят от принципов Шариата, которые применяются конкретным банком. Например, исламский банк покупает имущество по первоначальнойцене и продает его своим клиентам по более высокой цене.Клиент обязан заплатить определенную часть прибыли банка, полученной от продажи по более высокой цене, до выплаты первоначальной покупной цены собственности. Некоторые банки требуют, чтобы клиент оплатил прибыль вместе с первоначальной стоимостью недвижимости на начальной стадии финансирования. Другие принимают способ выплат,посредством которого клиент делает небольшие первоначальные платежи, которые впоследствии, ближе к концу периода финансирования, увеличиваются.

Сумма платежа во многом зависит от соглашения между банком и его клиентами. Хотя исламские банки и не сталкиваются с реальными вопросами или проблемами в обеспечении такого финансирования  недвижимости, принцип секьюритизации  должен работать таким образом, чтобы он не вышел из практики.В обычной системе есть два вида ценных бумаг с ипотечным покрытием, а именно сквозные ипотечные ценные бумаги и облигации с ипотечным покрытием. Сквозные ипотечные ценные бумаги относятся к ценным бумагам, которые «проходят через» все выплаты основной суммы и процентов по пулам ипотечных кредитов к владельцам ценных бумаг в пуле. Например, предположим,что финансовое учреждение имеет кредит на покупку недвижимости в 100 миллионов ринггитов (включая основнуюсумму и проценты), и на 100 млн. ринггитов выпущены облигации под это имущество.

Таким образом, когда заемщик выплачивает кредит и проценты, финансовые учреждения немедленно перенаправляют этот платеж владельцу облигаций исходя из суммы облигаций, которыми он владеет. Например, если человек имеет 1% от объема облигаций, он имеет право на получение 1% от общей оплаты основной суммы и процентов. Облигации с ипотечным покрытием аналогичны корпоративным облигациям, которые имеют фиксированную дату погашения и выплаты процентов, за исключением того, что эти облигации имеют конкретную ипотеку в качестве обеспечения. Держатели облигаций получают проценты в положенный срок и получают выплаты основной суммы по истечении срока действия облигации. Обеспечением этих облигаций выступают ипотечные кредиты, выданные финансовыми учреждениями владельцам для потребителей финансовым учреждениям и выпуска облигаций для покупки кредитов. Эти облигации Кагамас становятся главной движущей силой роста и катализатором для развития вторичного ипотечного рынка.

Существует четыре типа облигаций,выпускаемых Кагамас:

(i) Облигации с фиксированной процентной ставкой со срокомобращения от полутора до семи лет и выплатой процентовкаждые полгода;

(ii) Облигации с плавающей процентной ставкой со сроком обращениядо семи лет и регулируемой процентной ставкой,привязанной к межбанковской ставке предложения КуалаЛумпура(KLIBOR);

(iii) Краткосрочные долговые обязательства со сроком погашенияот 1 до 12 месяцев и выплатой только номинальной стоимостипри погашении;

(iv) Санадат Мудараба Кагамас (Sanadat Mudharabah Cagamas) –исламские облигации на основе принципа распределения прибыли.

Держатели облигаций получают дивиденды каждые полгода на основе заранее определенного коэффициенты прибылей/убытков. Средства, привлеченные с помощью выпуска обычных финансовыхинструментов, используются на покупку жилищныхкредитов.

Санадат Мудараба Кагамас используются для покупки долгов исламского жилищного финансирования. С 2001 года Кагамас также начала приобретать исламские долгиот продажи в рассрочку. Хотя Кагамас выкупает у финансовых учреждений исламские долги финансирования жилья иисламские долги покупки в рассрочку, данное приобретение является покупкой с правом регресса. Это означает, что, когда банк продает долги Кагамас, он соглашается возместить Кагамас убытки, полученные в результате приобретенных кредитов,такие как замена плохих долгов. Кагамас также установиланесколько условий при сделках по покупке долгов. По состоянию на конец 2007 года, общая сумма, на которую Кагамас приобрела долги исламского финансирования жилья, составила 12,6 млн. ринггитов, в то время как сумма приобретенныхдолгов исламского лизинга составила 3 408,6 млн. ринггитов (www.cagamas.com.my).

Хотя Кагамас, в принципе, открыла путь для процесса секьюритизации долгов исламского жилищного финансированияи долгов исламской покупки в рассрочку, этот процесс может получить дальнейшее развитие, если исламским финансовым институтам будет разрешено выпускать свои собственные облигации.Помимо финансовых учреждений, другие организации также могут получить право управлять выпуском и торговлей этих исламских ипотечных облигаций. Принципы Шариата, такие как вакала, могли бы быть использованы для зарождения и развития исламского рынка ипотечного кредитования.

Специально для Islam-today,ru

Социальные комментарии Cackle